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第二十条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。

业主大会设立业主监事会或者独立监事的，业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费，以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

第二十一条 业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面或者数据电文委托书，载明委托事项、委托权限及期限。

物业使用人可以列席业主大会会议。

第二十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面或者数据电文征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。凡需投票表决的，表决意见应当由业主本人或者其委托的代理人签名。

业主大会会议表决可以通过电子投票表决系统或者书面等方式进行。对无法使用电子投票表决系统或者书面方式进行投票表决的业主，筹备组或者业主委员会应当提供帮助。

采用电子投票表决的，鼓励采用物业管理主管部门的电子投票表决系统。

第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开；召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，并告知物业所在地的居（村）民委员会。

有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）经百分之二十以上业主提议的；

（二）发生重大或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

第二十四条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、业主共有资金、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账，并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管，不得损毁。

第二十五条 不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理，也可以探索组建由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时组织开展物业管理工作。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会，选举业主委员会。

第二十六条 业主委员会成员候选人由业主、社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐或者业主自荐。鼓励符合条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者等参选业主委员会成员。

业主委员会成员经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期一般不超过五年，成员可以连选连任。

业主委员会成员出现空缺，设立业主委员会候补成员的，由候补成员按照得票多少依次递补。经候补成员递补后仍低于业主大会议事规则约定组成人数的，业主委员会应当在三十日内组织召开业主大会会议补选。

业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议，推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意，业主委员会可以聘请执行秘书，负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案，并书面告知相关居（村）民委员会。

业主委员会办理备案手续后，业主委员会持街道办事处（乡镇人民政府）备案证明申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，申请办理社会信用代码登记，开设业主共有资金账户。

本条第五款规定的备案事项发生变更的，业主委员会应当在三十日内重新备案，并告知相关居（村）民委员会。

第二十七条 业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费、业主共有资金收支情况；

（三）监督管理规约的实施；

（四）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（五）建立质价相符的物业服务评价机制，监督物业服务企业履行物业服务合同，督促业主履行支付物业费的义务；

（六）根据业主大会决定组织实施或者监督物业服务企业实施物业共有部分的经营活动及其收益的使用、管理，并建立健全经营活动管理、经营收支公布等相关制度；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）建立物业服务投诉、举报渠道，调解物业服务以及物业使用、维护和管理等方面的纠纷；

（九）制作和保管业主大会、业主委员会会议记录；

（十）执行财务管理制度；

（十一）配合有关部门在物业管理区域内依法履行职责；

（十二）配合街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

（十三）业主大会赋予的其他职责。

第二十八条 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台向业主公开下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）业主共有资金的收入、使用、分配情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的管理使用情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第二十九条 业主委员会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。经三分之一以上成员提议召开业主委员会会议的，应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，经业主委员会其他成员请求，由街道办事处（乡镇人民政府）指定一名成员召集和主持业主委员会会议。

业主委员会应当在会议召开前将会议议题告知物业所在地的居（村）民委员会，居（村）民委员会可以派代表参加。

业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数通过，并在物业管理区域内显著位置公告。

业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第三十条 业主委员会任期届满三个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期组织换届选举；逾期仍未组织的，可以由居（村）民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，组织换届选举工作。

业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交；拒不移交的，新一届业主委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。

业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会；拒不移交的，业主委员会、业主或者居（村）民委员会可以请求街道办事处（乡镇人民政府）督促其移交。

移交过程中出现治安事件的，公安机关应当依法及时处理。

第三十一条 业主委员会成员的任职条件、职务终止和职务罢免，依照法律和国家有关规定执行。

业主委员会及其成员不得有下列行为：

（一）挪用、侵占、擅自使用业主共有财产；

（二）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用；

（三）索取、收受建设单位、物业服务企业或者利害关系人的不正当利益；

（四）明示、暗示物业服务企业减免业主委员会成员的物业费；

（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；

（六）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延提供物业管理有关文件、资料；

（七）擅自使用业主大会、业主委员会印章；

（八）拒不执行业主共同决定的事项；

（九）违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。

有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。

第三十二条 经业主委员会或者百分之二十以上的业主提议增减或者调整业主委员会成员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。

第三十三条 管理规约应当包括以下内容：

（一）物业基本情况；

（二）公共场所及共用设施设备状况；

（三）业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益；

（四）业主参与物业管理的权利和义务；

（五）业主对业主委员会及其成员、物业服务企业的监督权；

（六）物业的使用、维护、装饰装修管理；

（七）业主应当遵守的行为准则；

（八）物业共有部分的经营与收益分配；

（九）专项维修资金筹集、使用和管理；

（十）违反管理规约的责任；

（十一）其他有关事项。

第三十四条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定：

（一）业主大会的议事方式；

（二）业主大会的表决程序；

（三）业主委员会的组成和成员任期；

（四）业主大会、业主委员会定期会议召开的时间或者次数；

（五）其他有关事项。

第三十五条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则，应当符合法律、法规的规定，对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县级人民政府物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。

业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

业主大会、业主委员会召集程序、表决方式违反业主大会议事规则的，经业主请求，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正，并通告全体业主。

第三十六条 业主大会、业主委员会工作经费，以及业主委员会成员补贴、执行秘书的薪酬，可以由业主分摊，也可以从业主共有资金中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会决定。

业主委员会应当于每年三月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公布上一年业主大会、业主委员会工作经费使用以及业主委员会成员补贴、业主共有资金收支等情况，接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查；发现问题的，应当要求业主委员会予以纠正。

业主委员会换届或者业主委员会主任离任的，根据管理规约约定或者业主大会决定，业主委员会应当对任期内各项经费收支情况进行审计。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会也应当对经费收支情况进行审计。业主委员会拒绝进行审计的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令改正。

审计结果应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。街道办事处（乡镇人民政府）应当督促业主委员会对审计发现的问题进行整改；涉嫌犯罪的，依法移送有关机关。

第三章 前期物业管理

第三十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，依法约定前期物业管理事项。

第三十八条 住宅物业的建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业实施前期物业管理。

投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业，经物业管理主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。

第三十九条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

第四十条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前，应当向县级人民政府物业管理主管部门报送以下材料：

（一）建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同；

（二）经批准的物业项目规划设计方案；

（三）标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺；

（四）应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料；

（五）物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

第四十一条 新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）水、电纳入城市管网，安装分户计量装置和控制装置，并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置；

（二）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置；

（三）通信、监控等设施按照规划设计要求配置到位；

（四）按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设；

（五）按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生、养老等设施以及社区管理用房建设；

（六）按照规划要求完成小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（七）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位和车辆的充电设施的配置；

（八）建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰；

（九）法律、法规规定的其他条件。

第四十二条 对新建住宅物业，设区的市或者县（市）人民政府物业管理主管部门应当会同相关部门对本条例第四十一条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题，责令建设单位限期整改。

综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告。

第四十三条 建设单位应当依照省人民政府住房城乡建设部门公布的临时管理规约示范文本，制定临时管理规约，报县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

在首次业主大会会议通过的管理规约生效后，临时管理规约即行失效。

第四十四条 建设单位销售物业时，应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示，并向物业买受人提供书面公示材料。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第四十五条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时，应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式、起始时间和业主共有资金管理等内容。

前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件，对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。业主委员会或者业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第四十六条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

业主大会成立前，建设单位或者前期物业服务企业利用物业共有部分产生的收入应当单独列账，予以公示；收入扣除合理成本之后，属于业主共有。合理成本的确定由设区的市人民政府物业管理主管部门制定指导意见。

第四十七条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑，由建设单位负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

第四十八条 物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不少于建筑面积一百五十平方米配置；

（二）物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的，按照物业总建筑面积千分之三配置；总建筑面积超过二十五万平方米的，超过部分按千分之一的标准配置；

（三）物业服务用房应当在地面以上，相对集中，便于开展物业服务活动，并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等，其中，用于业主委员会议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

物业服务用房不得计入公摊面积，所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房，不得收取任何费用，并提交登记证明。

未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。

集中建设的保障性住房、拆迁安置住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房，收益用于弥补物业费不足。

第四十九条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第五十条 新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位，应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验，如实记录承接查验物业的现状、存在的问题，提出解决方法，明确责任主体、解决期限和复验要求；未进行承接查验的，不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验的物业。查验不合格的，建设单位应当及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题。

承接查验过程中，建设单位和物业服务企业应当邀请业主代表和县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）派员参加。物业服务企业应当依法办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业交付时书面告知业主。

建设单位、物业服务企业应当如实进行承接查验，不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主合法权益。

第五十一条 在办理物业承接查验时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单；

（五）园林施工图纸及树种清单；

（六）业主名册；

（七）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

第五十二条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向县级人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）物业承接查验记录及复验情况；

（四）建设单位移交资料清单；

（五）交接记录；

（六）其他承接查验有关的文件。

第五十三条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

建设单位返还建设工程质量保证金时，应当听取业主和物业服务企业对施工单位保修责任落实情况的意见。

第五十四条 新建物业管理区域内的供水、供电、供燃气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加；在竣工验收合格后，应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理，专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。

老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的，按专业经营单位要求改造后，移交给专业经营单位管理，专业经营单位应当接收。

专业经营设施设备包括变（配）电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

第四章 物业服务

第五十五条 物业服务企业承接物业服务项目，应当持物业服务合同副本报送物业项目所在地县级人民政府物业管理主管部门备案，其物业项目负责人应当在到岗之日起三日内，到物业项目所在地的居（村）民委员会报到。

物业服务企业应当为每一个物业管理区域的服务项目收支情况独立建账。

第五十六条 物业服务企业享有以下权利：

（一）根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理；

（二）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业费；

（三）劝阻违反管理规约的行为；

（四）可以将专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人；

（五）法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

第五十七条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且履行下列义务：

（一）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；

（二）听取业主的意见和建议，接受业主监督；

（三）按照规定向有关部门报送信用信息、统计报表等相关资料；

（四）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责；

（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施消除安全隐患或者向相关单位报告；

（六）对违反有关治安、生态环境、规划、消防、人防、房屋装饰装修和使用等法律法规的行为，应当及时劝阻，采取合理措施制止，向有关部门、街道办事处（乡镇人民政府）报告并协助处理；

（七）履行生活垃圾分类投放管理责任人责任，指导、督促业主和物业使用人进行生活垃圾分类，保持小区环境整洁；

（八）对建设单位不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，应当向住房城乡建设部门报告；

（九）妥善保管承接查验有关的文件、资料和记录，建立档案；

（十）法律、法规规定的其他义务。

第五十八条 物业服务企业可以为业主提供助老、托幼、家政保洁、维修、代购、车辆租借、宠物代管等个性化服务。物业服务企业提供个性化服务的，应当将个性化服务的内容、收费标准等事项进行公示，按照自愿原则与业主另行约定。

第五十九条 物业服务企业不得有下列行为：

（一）擅自设置收费项目和提高收费标准；

（二）只收取费用不提供服务，或者所收取的费用与提供的服务质价不符；

（三）擅自利用业主共有部分开展经营活动；

（四）挪用、侵占、隐瞒业主共有资金；

（五）虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修、检测等费用，以及业主共同支付的其他费用；

（六）泄露业主信息；

（七）强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备；

（八）与业主委员会成员串通，损害业主利益；

（九）其他损害业主合法权益的情形。

第六十条 物业服务企业应当向业主大会、业主委员会报告下列信息，并在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公告：

（一）物业服务企业的营业执照、投诉电话及物业服务企业和项目负责人等相关信息；

（二）物业服务内容和质量要求，收费项目、标准和方式，合同履行情况；

（三）电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修保养单位名称、联系方式、维修保养记录以及安全运行状况；

（四）二次供水设施清洗记录及水质检测情况；

（五）业主共有资金、专项维修资金的使用情况；

（六）物业服务用房使用情况；

（七）物业费收支情况；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定其他应当公告的信息。

前款第一项至第四项的事项应当持续公开；其他事项，应当每半年至少公示一次，公告期不少于三十日。

业主对公告内容提出异议的，物业服务企业应当及时答复。

第六十一条 业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务企业。

业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的，业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置和智慧物业管理公共服务平台公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后，提请业主大会投票表决。

鼓励、支持业主大会选聘信用等级高、业绩优良、人员结构合理、管理智能化的物业服务企业。

第六十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业依法订立书面物业服务合同。

省人民政府住房城乡建设部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。

第六十三条 物业服务合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的，业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示，并按照业主大会规定的程序确认调整合同。

前款规定的公示时间不得少于十日。

物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域显著位置进行公示。

（下转08版▶）