申请成功 基金派上大用场

“现在8部电梯已完成更换，物业公共维修基金派上了大用场。”7月8日，合肥市蜀山区五里墩街道家家景园社区凤凰城家家景园小区业委会主任孟伟告诉记者。通过申请物业公共维修基金，该小区电梯故障得到排除，老旧电梯已更换，居民出行更安全舒心。

凤凰城家家景园小区三期于2007年建成并交付，小区内有两栋高层住宅，共8部电梯，至今已使用约14年。自2019年开始，8部电梯不断出现故障，运营维管单位经排查发现，由于部分业主使用不当，电梯长年超负荷使用，造成轿厢轻微变形。

2020年4月底，家家景园社区联系省特种设备检测院检测凤凰城家家景园小区三期电梯情况，并根据检测结果，决定申请专项维修基金更换电梯。同时，为保证电梯更换期间居民安全出行，社区党委与小区业委会和物业公司沟通，决定分批更换电梯。

在申请支取公共维修资金时，凤凰城家家景园小区业委会发现，由于业主缴纳公共维修基金意识淡薄和此前相关要求未能严格执行，部分业主公共维修资金一直处于未缴清状态。另外，该小区大量空置房业主联系不上。根据规定，楼栋所有业主公共维修资金全部交齐方可办理使用。“不能因为部分业主无意中引起的意外，影响整个工程进展。”家家景园社区党委书记吴传升说。

经多次协商，物业公司先行垫付近9万元，先申请并落实公共维修基金，再由小区业委会和物业公司联系欠缴公共维修资金的业主，劝说其补足分摊部分。公共维修基金到位后，凤凰城家家景园小区业委会于2020年10月底启动对8部电梯更新的招标工作，并在当年11月完成招标，维修、更换费用为228万余元。目前，物业公司已对该小区剩余可运行电梯开展正常维保工作。业委会已对8部电梯分批次更换，第一批4部电梯在去年1月底前已完成验收。

“物业公共维修基金怎样使用、如何申请，原来只是一知半解。加上又出现了突发情况，所以申请过程有些曲折。今后会认真总结经验，指导小区业委会规范使用公共维修基金。同时，我们将继续关注欠缴业主的资金补充情况。”吴传升告诉记者。

投票受阻 推进过程颇费心

“从昨天开始公示居民对物业公共维修基金的投票情况，如果在公示期间没有异议，小区消防系统改造就将启动。”7月7日，指着公示单，合肥市蜀山经开区万泽社区红皖家园小区业委会主任韩荣柱告诉记者。历经两次居民投票，该小区已有1642户居民参与投票，超过规定人数的三分之二，物业公共维修基金即将申请成功。

去年，负责红皖家园小区物业管理的安徽上联物业服务有限公司发现，该小区消防泵房接近报废，管网故障较多，导致消防系统无法正常使用，将给居民生命财产安全带来隐患。经施工单位初步估算，维修和更新改造费用为550余万元。由于数额较大，该公司提出申请物业公共维修基金的建议。根据相关规定，从去年开始，小区业委会采用上门入户、签字确认形式征求居民意见。

“物业公共维修基金是什么？维修工程不是可以使用公共收益吗？”这是不少居民的疑惑。为此，业委会和物业公司多次向居民解释，消防系统维修改造资金缺口较大，通过使用公共收益或居民自筹均无法完成全部工程。还有居民怀疑物业公司企图借机套取公共维修基金挪作他用，不愿签字同意。因而，小区动用物业公共维修基金首次表决失败。

资金有缺口，消防系统却不能不修。今年3月，红皖家园小区再次启动物业公共维修基金使用表决，并根据相关部门建议，采取了手机支付宝APP电子投票确认方式。不过，这次依然出现了问题：有些居民以为是诈骗，不想用支付宝投票；有的业主是老人，没有智能手机或不会使用支付宝，影响了投票效率。万泽社区了解情况后，及时发动社区党员、网格员向居民做好宣传解释工作，带动700多名居民投票，保证了投票顺利进行。

“据我所知，社区支持小区使用物业公共维修基金并动员居民的情况很少，这次能够完成居民意见征集，启动物业公共维修基金申请，多亏了万泽社区帮助。”安徽上联物业服务有限公司负责人武建享坦言。

治理创新 使用方式应灵活

物业公共维修基金是专项用于物业共用部位、共用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，因而被称为“小区养老金”，通常由房管局等部门代管。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定，商品住房在销售时，购房者与售房单位应签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按照购房款的2%至3%的比例向售房单位缴交维修基金。物业公共维修基金产权属于全体业主，必要使用时，由业委会等组织向相关部门申请获取。

按规定，要使用住宅专项维修资金，需经过占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。由于牵涉多方利益，这“两个三分之二”的指标操作起来存在一定困难。“如果一栋楼有100户业主，只有10户外墙面漏水，那么漏水面积明显达不到总面积的三分之二，其他80户同意使用公共维修基金的积极性就不高，对他们的说服和解释工作就比较费力。”一名物业管理公司工作人员说。

即使说服了大部分居民，物业公共维修基金的支取还有其他手续需要办理，比如要提出维修方案，经现场查勘认证合规后，才可以安排维修资金。维修结束后，还要经过上报费用明细、审核公示等种种程序，才能真正将维修资金拿到手。

业内人士表示，物业公共维修基金是一笔“巨款”，不排除少数物业公司动机不纯，套取和挪用基金，因而依据相关规定，申请基金的支取手续较复杂。“不能因噎废食，不能让真正需要使用基金的小区在申请时面临重重困难。”韩荣柱告诉记者。他建议，对确实需要使用基金的小区，住建、消防、街道等部门可成立联合小组，监管维修基金申请和使用情况，适当简化申请流程，让基金及时、顺利申请成功，造福居民。

今年以来，合肥市依据《民法典》调整维修资金使用表决规则，将原“双三分之二以上业主同意”调整为“双三分之二以上业主参与表决，参与表决业主双过半同意”，降低维修资金使用表决门槛。该市房产、财政、审计等部门建立了维修资金存储管理联席会议制度，进一步规范维修资金存储管理。调整外墙、屋顶渗漏维修申报使用维修资金查勘方式，减少申报使用前置环节和时间；优化系统模块，整合项目决算和资金结算申报环节，进一步简化流程；精简业务收件、减少审批环节、压缩办理时限，业务办结时限压缩至3个工作日。