引入物业 巩固改造成果
5月11日上午，记者来到合肥市瑶海区福海新居小区，小区门岗严格，居民进出必须刷卡。走进小区，沥青路面平整净爽，车辆停放井然有序，花草灌木错落有致……“小区环境现在变得这么好，放在过去真不敢想。”看到前来采访的记者，小区居民谭长荣深有感触地说。
“福海新居小区是建于2003年的回迁安置小区，以前小区没有物业，满眼都是‘脏乱差’。”瑶海区七里塘街道学苑社区党委书记孙涛告诉记者，小区曾经被戏称为“百草园”“动物园”，居民圈地搭棚、车辆乱停、毁绿种菜、养家禽养牲畜等现象严重，常年臭气熏天，鸡飞狗跳，群众意见很大。去年，福海新居小区改造被纳入瑶海区老旧小区整治项目，对小区一楼违章建筑进行拆除，并对房屋主体、公共设施、安防技防等方面升级改造。小区改造结束，学苑社区引进了专业的物业管理公司，负责维护小区公共设备、环境卫生、安全秩序等。“有了物业公司确实不一样，绿化规范了，道路整洁了，监控安装了，让我住得很安心很舒心。”小区居民现在非常满意。
瑶海区是老工业区，辖区内共有住宅小区560个，其中老旧小区314个。“这些老旧小区大多老化严重，面临无人管理、无人清洁、无人维护的困境。”瑶海区住建局副局长王勇告诉记者，自2012年起，瑶海区展开老旧小区整治工程，共整治老旧小区166个，通过屋面防水、道路硬化、雨污分流、安装监控等工程极大的改善了居民的生活环境。治标更要治本，为巩固改造成果，彻底改善老旧小区管理难的困局，瑶海区建立了老旧小区长效管理机制，对改造后的老旧小区引入物业企业实施管理。
为保证老旧小区实现物业管理全覆盖，瑶海区由区国资公司成立物业管理服务中心，对产权单位失管脱管、物业服务公司无意接管的开放式老工厂区宿舍、未改造的老旧生活小区，进行“托管”服务。目前，瑶海区已对34个老旧小区、20个零星楼栋实施物管服务，受益居民3万余人，其他老旧、“三无”小区的建后管养也在有序推进。
“先尝后买” 培养缴费意识
老旧小区居民大都没有缴纳物业费的习惯，如何保持物业费高缴费率，让物业公司能够招得来、留得住、干得好？
王勇告诉记者，为保持物业投入的可持续性，让老旧小区步入可持续发展的良性循环，瑶海区着眼长效，坚持“政府主导+有偿化运行”，积极探索“有偿微利”“先尝后买”方式。物业管理费用按照“居民缴一点、政府补一点”的原则，以保底公益的基本物业服务为主、利民便民暖心特色服务为补充，让居民感受到小区实实在在的变化，增强居民交物业费意识。
位于三里街街道辖区的凤阳二村与凤阳三村老旧小区经改造后，于2017年引入合肥坦诚物业管理有限公司提供物业服务，从入驻的第二年开始，物业费缴费率一直高达90%以上。物业公司负责人王元亮告诉记者：“刚入驻小区时，收物业费经常吃闭门羹，甚至还挨过骂，第一年收到的物业费不到应收的一半。”王元亮没有打退堂鼓，决定先靠着政府的补贴撑下去，让小区居民先体验物业服务再缴费。“如果把服务搞好，把小区环境搞得漂漂亮亮的，居民就没有理由不交物业费了。”
物业注重从居民想法出发，不仅提供保洁、安保，维护设施、绿化等基本服务，还向居民提供免费的便民服务。凤阳二村10栋居民谢高胜患有尿毒症，每周定期3次透析，因为年事已高又住在3楼，每次透析完上楼很不方便。得知这一情况后，王元亮主动联系谢高胜提供帮助，每周一、三、五的上午物业派人背谢高胜下楼，一直等到晚上7点，把透析返回的谢高胜背回家。除了帮助遇到困难的居民，“物业上门换龙头电灯、修理水管电器都不收费，居民花上120元的物业费就能享受这么多额外服务，从长期看性价比更高，居民对物业的认同感越来越强，也越来越愿意缴费。现在物业和居民相处得很融洽，就像家人一样。”王元亮说。
“在要求居民树立购买服务意识的同时，物业公司也必须提供高质量的服务。”瑶海区住房保障和物业管理办公室物业科科长康婷告诉记者，瑶海区对改造老旧小区物业管理服务质量进行考核，要求属地街道每月考核一次，区相关部门每个季度考核一次，对考核不达标的物业公司进行相应处罚，多次不达标的将予以清退。此外，瑶海区还全面推行由属地领导班子轮流带队，每晚开展住宅小区“夜巡”工作，重点对小区巡逻人员是否到岗、监控路灯是否能正常使用等情况进行检查，督促物业公司履职尽责。
党建引领 赋能物业管理
毕阿姨是砂轮新村的住户。在近一年的时间里，毕阿姨家里的卫生间一直存在污水返水问题，经物业维修师傅疏通后，情况还是没有改善。无奈之下，她向社区求助。
在接到毕阿姨反映的问题后，考虑到砂轮新村属于老旧小区，繁昌路社区党委召开了物业管理会议，实地调研，联动多方力量，还申请了老旧小区维修资金。最终不仅为毕阿姨解决了问题，还协商该栋楼住户对楼内污水管进行了整体改造。
毕阿姨家难题的顺利解决，得益于瑶海区红色物业管理办公室的作用发挥。红色物业管理办公室具有收集、受理、协商、反馈4大职能：“收集”即社区网格员上门入户询问问题，社区志愿服务队线上线下征集问题，物业公司管理办公室负责人开门接访记录问题；“受理”即“谁主管、谁负责”，有关部门依据各自职责办理事务，物业公司履职尽责；“协商”即社区、物业和党群代表聚在一起，就居民反映强烈的一些问题展开讨论，寻求合理的解决方案；“反馈”即把能当面解决的个性化问题即时反馈给当事人，把居民普遍反映的共性化问题予以公示。
“通过党建引领，让‘红色’为物业管理赋能。设置红色物业管理办公室，是瑶海区开展党建引领物业服务的探索之一。”瑶海区住房和城乡建设局副局长王勇介绍，瑶海区深入推进党建指导、“红色”议事和自律监管，形成“红色管家”的物业服务模式，定期开展由社区、业主、相关单位参加的联席会诊，破解物业管理的疑难杂症，调动街道、社区、物业公司、社会组织等多方面的力量，参与社区治理。同时，充分发挥社区议事会的作用，在社区议事会中，党员代表、群众代表、社区民警、物业管理负责人等紧密联动，共同解决问题。以社区党组织为核心，街道、社区、物业公司、社会组织共同治理、有序运行的基层党建治理格局已逐步建立。